Pred investovaním do nehnuteľnosti mimo svojho bydliska, by ste najskôr mali identifikovať svoju investičnú stratégiu a pochopiť, čo vlastne hľadáte. Pre ulahčenie rozhodovania sme vám pripravili tento článok.
Nákup a vlastnenie nehnuteľnosti nie je v žiadnom prípade jednoduché a bezproblémové. Ak sa daná nehnuteľnosť okrem toho nenachádza v meste, kde bývate, môžu sa problémy ešte zväčšiť a ťažšie riešiť. Napriek tomu je investovanie do nehnuteľností mimo vášho miesta bydliska mimoriadne lákavé, a to najmä v prípade, že žijete v oblasti, kde sú nehnuteľnosti drahé. Nakoniec však ide o veľmi dobrý spôsob ako diverzifikovať svoje investície.
Úspešní investori vedia, že peniaze sa na trhu s realitami zarábajú pri kúpe nehnuteľnosti a nie pri jej predaji. Ak sa pokúsite investovať na trhu, kde ceny nehnuteľností medziročne rastú aj o niekoľko percent, je veľmi pravdepodobné, že po nejakej dobe začnú tieto ceny klesať.
Nejde o pesimistické predpovede, jednoducho to tak funguje. Investícia na menšom sekundárnom trhu, kde sú prenájmy lacnejšie, môže byť bezpečnejšia.
Aktívum nehnuteľnosti mimo miesta bydliska sa spája s dvoma hlavnými finančnými výhodami. Váš finančný tok je zvyčajne vyšší, keď si môžete dovoliť zložiť vyššiu zálohu. Povedzme, že môžete investovať 25 000 eur. Ak investujete na trhu, kde sa nehnuteľnosti predávajú za 100 000 eur, váš hypotekárny úver v porovnaní s trhom, kde sa nehnuteľnosti predávajú za 200 000 eur, bude konzervatívnejší a vaše príjmy budú silnejšie. Okrem toho budete mať menšie dlhové zaťaženie.
Návratnosť investícií zvykne byť vyššia, keď investujete na trhu, ktorý čaká expanzia.
Návratnosť investície je ovplyvnená:
- kúpnou cenou
- mierou zhodnotenia nehnuteľnosti
- hypotekárnymi nákladmi
- výškou daní
- výškou poplatku za prepis nehnuteľnosti
- podmienkami na konkrétnom trhu
- ďalšími okolnosťami
Hľadajte nehnuteľnosti v oblastiach, kde sa predávajú za nižšiu cenu. Zároveň však hľadajte regióny so silným rastom počtu obyvateľov a pracovných miest. Tieto faktory môžu z dlhodobého hľadiska viesť k výraznému nárastu trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Poloha má zásadný vplyv na vašu investičnú stratégiu. Je oveľa lepšie nájsť trh, ktorý jej bude zodpovedať, ako ju prispôsobovať trhu s realitami v oblasti, kde žijete.
Prímestské oblasti vhodné pre rodiny s deťmi sú skvelým trhom pre jedno-generačné rodinné domy. Husto osídlené zmiešané oblasti, kde ľudia žijú, pracujú a trávia svoj voľný čas sú atraktívnejšie pre mladšie generácie a nezadaných, ktorým nerobí problém platiť za menej priestoru vyššie nájmy. Predtým ako sa rozhodnete investovať do nehnuteľnosti mimo miesta svojho bydliska, by ste mali identifikovať svoju investičnú stratégiu a pochopiť, čo vlastne hľadáte.
Investovanie do nehnuteľnosti
Ak ste sa rozhodli investovať do nehnuteľnosti mimo miesta bydliska, zvážte oblasti ktoré dobré poznáte. Môže ísť napríklad o mesto, kde ste chodili na univerzitu alebo vašu rodné bydlisko. Pri investovaní do nehnuteľností vo všeobecnosti platí, že by ste mali danú oblasť poznať a najlepšie v nej mať aj kontakty na šikovných ľudí. Budete totižto potrebovať viacero miestnych odborníkov a robotníkov, ktorí vám pomôžu so správou nehnuteľnosti.
Určite nekupujte nehnuteľnosť bez toho, aby ste ju vopred videli. Online dostupné informácie o nehnuteľnosti môžu byť skreslené, neaktuálne alebo neúplné. Môže sa dokonca stať, že realitný agent alebo vlastník nehnuteľnosti sa vás vedome pokúsi oklamať len preto, aby predaj uzavrel. Ak sa nedopatrením stanete majiteľom problematickej nehnuteľnosti, ktorá porušuje zákony o bezpečnosti a ochrane zdravia, môžete sa ocitnúť uprostred problémov, ktoré budú finančne a časovo nákladné.
Ak je nehnuteľnosť dlho neobývaná môžu sa vyskytnúť problémy s jej údržbou. Bez osobnej obhliadky nemôžete odhadnúť stav nehnuteľnosti ani to, koľko peňazí budete potrebovať na jej opravu.
Nehnuteľnosť hľadajte v oblasti, ktorá sa aspoň trochu podobá oblasti, v ktorej žijete. Regióny by mali mať podobné podnebie, demografickú krivku alebo by ste sa mali obzerať po nehnuteľnostiach v rovnakom veku, ako je tá, v ktorej bývate.
Čím viac budete mať s podobnou nehnuteľnosťou skúseností, tým jednoduchšie to bude. Ak ste celý život prežili v byte nachádzajúcom sa v hlavnom meste, nekupujte si drevenicu v horskej oblasti.
Rozhodne sa vyhnite vysoko rizikovým nehnuteľnostiam. Nehnuteľnosti hľadajte v štvrtiach alebo oblastiach, ktoré sú primárne obývané vlastníkmi nehnuteľnosťami. Do takýchto štvrtí sa totižto častejšie sťahujú nájomníci s nižším ekonomickým rizikom. Vysoko-kvalitné nehnuteľnosti si zvyčajne vyžadujú menej údržby. Tieto nehnuteľnosti sa taktiež rýchlejšie prenajímajú, zvyknú byť moderné a mať adekvátny počet spální a kúpeľní.
Odborná starostlivosť pri správe nehnuteľnosti
Ako sme už spomenuli aj vyššie, je nevyhnutné, aby ste si vybudovali spoľahlivú sieť spolupracovníkov, ktorí vám pomôžu v prípade núdze a z času na čas nehnuteľnosti skontrolujú. Predtým ako nehnuteľnosť kúpite, navštívte ju osobne a zoberte so sebou aj odborníka, ktorý dom dôkladne prehliadne.
Profesionálny správca nehnuteľnosti nie je vôbec taký drahý, ako sa vám môže spočiatku zdať. Samozrejme že, je potrebné, aby ste výdavky spojené s touto službou brali do úvahy ešte predtým ako sa rozhodnete do nehnuteľnosti investovať, no väčšina poplatkov za správu nehnuteľnosti sa pohybuje okolo 8% z celkovej predpokladanej návratnosti investície.
Okrem toho si väčšina profesionálnych správcov nehnuteľností účtuje 75% až 100% z nájmu za nájdenie a umiestnenie nového nájomníka. Je možné, že sa služby profesionálneho správcu nehnuteľnosti rozhodnete využívať aj v prípade, že vlastníte nehnuteľnosť v meste, kde bývate. Nikdy neviete, či to budete stíhať robiť všetko sami aj o 10, 20 alebo rokov. Pamätajte na to, že váš čas je cenný a zdravie máte len jedno.
Profesionálny správca nehnuteľnosti za vás bude vyberať nájomné, vkladať nájomné na váš účet, riešiť opravy, zháňať inštalatérov, dohliadať na stav nehnuteľnosti, kontrolovať spokojnosť nájomníkov a vybavovať ich sťažnosti.
Okrem toho bude zaznamenávať, dokumentovať a zhromažďovať podklady ku všetkým opravám vykonaným v nehnuteľnosti, vypisovať nové nájomné zmluvy, plánovať každoročné kontroly, zabezpečovať deratizáciu škodcov a inzerovať nehnuteľnosť. Samozrejme, že toho pre vás môže urobiť aj oveľa viac, všetko závisí od toho, akého správcu nehnuteľnosti si nájdete a ako sa s ním dohodnete.
Ak vlastníte a prenajímate nehnuteľnosť mimo miesta svojho bydliska je obzvlášť dôležité, aby ste našli spoľahlivých nájomníkov. Nebudete si totiž môcť dovoliť pravidelné kontrolovanie nehnuteľnosti a správania nájomníkov. Dokonca na nich nebudete môcť ani veľmi tlačiť, aby načas zaplatili nájom. Kvalitní nájomníci vám ušetria veľa starostí.
Diverzifikácia
Dôslednou diverzifikáciou môžete minimalizovať svoje investičné riziko. Veľa investorov preto nakupuje podielové fondy alebo fondy obchodované na burze (ETF). Jedná sa o bezpečnejší spôsob investovania do akcií, ako nákup jednotlivých akcií konkrétnych spoločností. Zároveň ak sa nachádzate v prípade, že sa neviete rozhodnúť, či skôr zvoliť akcie alebo nehnuteľnosti, pripravili sme pre vás článok.
Podobným spôsobom môžete diverzifikovať svoje investičné portfólio aj kúpou nehnuteľnosti v inej lokalite. Úspešní investori zvyčajne vlastnia viacero nehnuteľností na rôznych trhoch, čím minimalizujú svoje investičné riziko a maximalizujú zisk.
Existuje aj iný spôsob ako investovať do nehnuteľnosti mimo miesta vášho bydliska. Jednou z možností je investovanie do realitných investičných projektov alebo realitných fondov obchodovaných na burze.
V obidvoch prípadoch existuje na trhu dostatok možností, aby ste našli investičný nástroj, ktorý bude zodpovedať vašej tolerancii rizika a výnosom, ktoré hľadáte. Ako vlastník podielu v realitnom investičnom projekte alebo realitnom ETF nebudete mať žiadne starosti spojené s investovaním do nehnuteľnosti, no budete si môcť užívať diverzifikáciu portfólia a príjem z nájmu.
zdroj: bloomberg.com,fortune.com