Rozhodnutie, či predať alebo nepredať investičnú nehnuteľnosť je otázkou správneho načasovania, no do hry vstupuje aj množstvo iných faktorov. V nasledujúcom článku sa pozrieme na tie najdôležitejšie.
Možno hľadáte spôsob ako sa zbaviť dlhu, alebo sa blíži koniec platnosti vašej nájomnej zmluvy, alebo ste jednoducho pripravený na zmenu. Nech už je dôvod akýkoľvek, rozhodnúť sa nie je jednoduché. Trh s nehnuteľnosťami neustále klesá a stúpa a je takmer nemožné predpovedať, kedy dôjde k najbližšiemu rozmachu. S uskutočnením rozhodnutia vám preto môže pomôcť pár rád, ktoré vám prinášame.
Môže prísť čas, kedy už vaša nehnuteľnosť nie je dobrou investíciou?
Investori držia nehnuteľnosti v priemere 7 až 10 rokov. Nie je to však pravidlo. Existujú 4 hlavné ukazovatele toho, kedy je vhodný čas na predaj investičnej nehnuteľnosti.
V prvom rade, je to držba investičnej nehnuteľnosti na stagnujúcom alebo klesajúcom trhu. Následne odchod do dôchodku, alebo skrátenie pracovného úväzku. Ak nezaznamenávate nárast hodnoty svojej nehnuteľnosti alebo, ak sa vám naskytujú iné investičné príležitosti, ktorým by ste sa radšej venovali. Poďme sa na tieto faktory pozrieť bližšie.
1) Trh má veľmi nízky alebo dokonca žiadny potenciál pre budúci rast
Ak ceny nehnuteľností v oblasti, kde vlastníte svoju investičnú nehnuteľnosť dlhodobo stagnujú, zvážte jej predaj skôr, ako začne jej hodnota klesať. Ako viete, že trh stagnuje? Neobsadenosť nehnuteľností v oblasti môže byť pomerne vysoká, populácia v danej oblasti nerastie a nálada investorov taktiež nie je veľmi optimistická.
2) Nedávno ste odišli do dôchodku, alebo ste začali pracovať na čiastočný úväzok
Plody svojej tvrdej práce je v určitom období potrebné pozbierať. Po odchode do dôchodku alebo zmenšení pracovného zaťaženia prichádza pravdepodobne najlepšia doba na zužitkovanie všetkých výhod súvisiacich s vlastnením nehnuteľnosti. Platí to dvojnásobne, ak ste si na kúpu investičnej nehnuteľnosti vzali hypotéku. Môžete sa totižto stretnúť s problémami so splácaním všetkých výdavkov, a preto bude pre vás lepšou možnosťou nehnuteľnosť predať.
Samozrejme, že to bude v istej miere súvisieť aj s vašimi finančnými cieľmi. Ak splácate hypotéku, no nájomné vám pokrýva všetky vaše výdavky a ešte k tomu generuje určitý zisk, je to v poriadku. Mali by ste si však pripraviť plán, kedy nastane správny čas na predaj nehnuteľnosti.
Zmena životného štýlu môže byť skvelou príležitosťou na predaj nehnuteľnosti. Nakoľko bude váš zdaniteľný príjem s najväčšou pravdepodobnosťou nižší, alebo dokonca žiaden, nebudete musieť platiť vysoké dane z kapitálových výnosov.
3) Vaša nehnuteľnosť vám negeneruje dostatočný príjem a ste kvôli nej zadlžený
Bez ohľadu na to, aký rozsiahly a podrobný prieskum trhu vykonáte pred nákupom nehnuteľnosti, niekedy sa jednoducho stane, že nejde všetko presne podľa plánov. Ak ste v strate a hodnota vášho majetku klesá, je rozhodne ten správny čas, aby ste začali uvažovať nad predajom nehnuteľnosti. A to najmä v prípade, že trh vyzerá stabilne.
4) Našli ste lepšiu investičnú príležitosť
Hlavným dôvodom prečo investujeme do nehnuteľností sú kapitálové zisky. Ak ste však našli novú príležitosť, ktorá vám bude generovať zisk, skúste ju využiť. Predtým ako podniknete nejaké rozhodnutie však vykonajte dôkladný prieskum. Pamätajte najmä na to, že s kúpou a predajom nehnuteľnosti sa spája veľa výdavkov, preto je potrebné, aby sa to oplatilo z dlhodobého hľadiska.
Aké môže mať investor dôvody na predaj?
Existuje niekoľko kľúčových životných zmien, ktoré si vyžadujú dôkladné prehodnotenie vlastníctva investičných nehnuteľností.
Najčastejšie ide o narodenie nového člena rodiny, úmrtie v rodiny, nehoda, ktorej obeť si vyžaduje osobitnú starostlivosť, nechcená strata zamestnania alebo zmena miesta výkonu zamestnania.
Niektorí investori sa zasa rozhodnú predať nehnuteľnosť po tom, čo klesne jej hodnota alebo ceny na trhu, pretože sa boja ďalšieho poklesu a vyšších strát. Možno však iba jednoducho potrebujú finančné prostriedky na splatenie dlhu alebo zaplatenie školného pre svoje dieťa.
Na vysporiadanie sa s týmito udalosťami potrebujú ľudia veľa času a peňazí. Ak nemôžete naďalej pracovať je v niektorých prípadoch lepšie si investičnú nehnuteľnosť ponechať a využívať ju ako tzv. „polovičný“ pasívny zdroj príjmu.
V okamihu, keď získate vyšší pasívny príjem, môžete začať uvažovať o predaji nehnuteľnosti.
Pasívny príjem môže pochádzať z dividend, dlhopisov, realitných investičných projektov, ETF fondov, sociálnych pôžičiek alebo licenčných poplatkov. Váš tok pasívnych príjmov by mal byť dostatočne diverzifikovaný, pretože nikdy neviete odhadnúť, kedy sa niektorej z tried aktív prestane dariť alebo naopak zaznamená fenomenálny nárast.
Väčšina investičných poradcov investorom neodporúča, aby viac ako polovicu ich portfólia tvorila jedna trieda aktív. Platí to najmä v prípade, že na získanie týchto aktív sa investori zadĺžili.
Preto ak tvoria nehnuteľnosti viac ako 50% z vášho čistého majetku, svoju investičnú nehnuteľnosť predajte. Čím viac sa približujete k investičnej nezávislosti, tým lepšie je vlastniť tri alebo štyri hlavné triedy aktív, z ktorých každá bude tvoriť 25% až 33% vášho portfólia.
Je dôležité svoje portfólio dostatočne diverzifikovať. Počas finančnej krízy prišlo veľa ľudí o svoj majetok iba kvôli tomu, že 80% z ich čistého majetku bolo viazaných na ich primárnu nehnuteľnosť.
Výkonnosť cien nehnuteľností je vo veľkej miere determinovaná rastom voľných pracovných pozícií, príjmu a ponuky v danej oblasti. V prípade, že vo vašej oblasti zaznamenáte nárast výstavby nových bytov alebo domov, môžete očakávať, že v nasledujúcich rokoch dôjde k znižovaniu cien nehnuteľností.
Dôležité je nehnuteľnosť predať predtým, ako bude na trhu množstvo možností. Tlak na tvorbu cien je vždy horší, keď sa na trh dostanú nové nehnuteľnosti. Ľudia však vo všeobecnosti podceňujú ich vplyv.
Kedy nehnuteľnosť nepredávať?
Správne odhadnúť, kedy je lepšie si nehnuteľnosť nechať a nepredávať ju, je formou umenia. Ide o veľmi dôležitú schopnosť každého úspešného investora. Ponechanie si vašej investičnej nehnuteľnosti môže pre vás znamenať väčšie výhody z dlhodobého časového horizontu.
Kedy by ste mali predaj nehnuteľnosti radšej odložiť?
Ak ste investičnú nehnuteľnosť kúpili v priebehu posledných piatich rokov, predaj vás môže stáť viac peňazí ako zarobíte. Náklady na kúpu nehnuteľnosti sú totižto pomerne vysoké, a to isté sa dá povedať aj o predaji. Ak vezmeme do úvahy provízie pre realitného agenta, opravy na dome, náklady na uzatvorenie predaja a reklamu, tak zistíme, že predaj nehnuteľnosti je pomerne drahý. Aby ste sa uistili, že nakoniec neskončíte so stratou, skúste svoju nehnuteľnosť držať aspoň do doby, kým získate ďalšie kapitálové zisky.
Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza na dobrom mieste a zarába vám peniaze, nepredávajte ju. Mnohým to môže prísť prirodzené, no investori sa môžu zľaknúť pokojnej situácii na trhu a radšej nehnuteľnosť predajú. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza na rastúcom trhu, nemáte problémy s hľadaním nájomníkov a jej hodnota od zakúpenia vzrástla, nie je potrebné uvažovať o jej predaji.
Ak nájdete lepšiu investičnú príležitosť, tak sa jej chopte. Rozhodne však nehľadajte iba novinky na trhu. Príliš často sa stáva, že investori na realitnom trhu predávajú kvalitné nehnuteľnosti iba preto, že chcú investovať do niečoho nového a vzrušujúceho. Ak vás vaša nehnuteľnosť nudí je to dobré znamenie. Znamená to totižto, že všetko ide dobre, bez závažnejších problémov.