Začiatkom marca hovorili správcovia realitných fondov investujúcich v strednej a východnej Európe o ružovej budúcnosti regiónu. V súčasnosti, to však nevyzerá tak ružovo.
Je neuveriteľné, čo všetko sa môže v priebehu pár týždňov zmeniť. Začiatkom marca hovorili správcovia realitných fondov investujúcich v strednej a východnej Európe o ružovej budúcnosti regiónu. V súčasnosti, to však nevyzerá tak ružovo. Základné fundamenty trhu sú stále stabilné, no existujú silné obavy, že môže dôjsť k poklesu medzinárodných investícií.
Teoreticky to vyzerá tak, že nikdy nebola lepšia príležitosť pre investovanie v tomto regióne. Podľa prieskumu spoločnosti Real Capital Analytics (RCA), realitná činnosť v celej Európe v roku 2019 oproti predchádzajúcemu roku klesla o 2%, no v regióne východnej a strednej Európy sa zvýšila o 15%. Podľa spoločnosti CBRE Global Investors sa objem investícií medziročne zvýšil o 3%, čo je takmer dvojnásobok oproti priemeru za posledných desať rokov. Najväčší podiel na celkovom objeme transakcií malo Poľsko, približne 56% transakcií. Za ním nasledovala Česká republika, v ktorej bolo uskutočnených približne 22% transakcií. Najpopulárnejšou triedou aktív boli kancelárske priestory, ktoré predstavovali takmer polovicu všetkých transakcií.
Uwe Rempis, správca fondu E-REGI spoločnosti LaSalle Investment Management, v marci počas rozhovoru pre IPE Real Assets uviedol: “Varšava naozaj prosperovala, nakoľko ceny nájmov v tomto meste sú v porovnaní s inými európskymi hlavnými mestami pomerne nízke. Je preto logické, že veľké spoločnosti presunuli svoje administratívne centrá práve do Varšavy, čím znížili svoje náklady.”
Podobné: Sú reality naozaj bezpečnou investíciou?
Odborníci v tomto odvetví budú pozorne sledovať to, ako kríza spojená s pandémiou koronavírusu bude formovať trh, a to najmä medzinárodné investície. Spoločnosť Real Capital Analytics zdôrazňuje skutočnosť, že neexistujú pochybnosti o tom, že obmedzenie pohybu ľudí bude brzdiť tok kapitálu medzi krajinami a kontinentami.
Simon Mallinson, výkonný riaditeľ spoločnosti EMEA, uviedol: “Jednou z vecí, ktorá naozaj trhom nepomáha je skutočnosť, ako veľmi sú závislé na medzinárodnom kapitále. V západnej Európe je pomer domácich a zahraničných investícií 50:50. Ak sa však pozriete napríklad na Poľsko, tak iba 10% kapitálu pochádza od domácich investorov. To dokazuje, že ide o medzinárodné trhy. Na jednej strane je to výhodou v tom, že investori si siahnu hlbšie do rizika, avšak existuje riziko, že sa zahraničný kapitál úplne vytratí.”
A zatiaľ to vyzerá tak, že kapitál môže pomaly miznúť. Mike Atwell, vedúci oddelenia pre kapitálové trhy v spoločnosti CEE, uviedol : “Za posledných 18 mesiacov sme mohli pozorovať masívny prílev kapitálu z Južnej Kórey do strednej Európy, nakoľko vidia veľké rozdiely medzi západnou a strednou Európou a výhod investovania do aktív denominovaných v mene euro. Vzhľadom na súčasné nálady na trhu, prebiehajúcu pandémiu koronavírusu a stratu devízovej výhody, sa môžeme domnievať, že v roku 2020 nezaznamenáme také množstvo kórejského kapitálu prichádzajúceho do regiónu strednej a východnej Európy.”
Dimitris Raptis, zástupca generálneho riaditeľa a vedúci pracovník v oblasti IT spoločnosti Globalworth, ktorá je kótovaná v Poľsku a Rumunsku, uviedol: “Fundamenty sú v týchto krajinách mladé, žijú tam vzdelaní obyvatelia, ktorí veľmi dobre hovoria po anglicky a náklady na pracovnú silu sú v porovnaní so západnou Európou veľmi nízke. Krajiny majú nízke dane a daňové prostredie je stabilné. Okrem toho v týchto krajinách dostávate významné dotácie od Európskej únie alebo samotných vlád daných krajín. Všetky tieto elementy prispeli k tomu, že za posledných päť rokov vzniklo v týchto krajinách výborné zázemie pre nadnárodné spoločnosti.”
Celková hodnota portfólia spoločnosti Globalworth sa v roku 2019 zvýšila o 23,7% na 3 miliardy eur. V roku 2019 spoločnosť dokončila alebo oznámila 11 nových investícií do nehnuteľností, ktorých celková hodnota bola 614 miliónov eur. Podľa Raptisa tvoria kancelárske priestory zhruba 85% portfólia spoločnosti. 5% portfólia je alokovaných do logistiky. “Je veľmi zaujímavé porovnávať koľko za takéto aktíva zaplatíte napríklad v Londýne, Berlíne, Paríži alebo vo Varšave a Bukurešti. Najmä to vzbudilo u veľkej časti investorov záujem o tento región.”
Podľa spoločnosti JLL, trh v strednej a východnej Európe v minulom roku zaznamenal transakcie v hodnote 14 miliárd eur. Viac ako 55% z týchto transakcií sa uskutočnilo v Poľsku.
Evan Lazar, spolupredseda skupiny venujúcej sa nehnuteľnostiam po celom svete v advokátskej kancelárii Dentons, uviedol: “Poľsko priťahuje najviac investičných aktivít jednoducho z toho dôvodu, že tento trh je jednoznačne najväčší. Vnímaná úroveň rizika investovania v Poľsku sa až tak veľmi nelíši od iných západoeurópskych krajín. Avšak v Poľsku pravdepodobne nájdete lepšie ceny ako v Nemecku alebo vo Francúzsku.”
Verí, že investori si primárne vyberajú Poľsko a hneď za ním nasleduje Česká republika, ktorá je síce menšia ale stále dostatočne atraktívna pre investovania. “Investori považujú Maďarsko za mierne rizikovejšie a na Slovensku je trh naozaj malý. Taktiež si myslia, že investovať v Rumunsku je riskantnejšie ako v iných krajinách.”
Celkový objem transakcií na poľskom investičnom trhu bol v roku 2019 7,7 miliárd eur. Podľa spoločnosti JLL, tak rok 2019 svojou výkonnosťou predbehol druhý najlepší rok 2018 o 500 miliónov eur. Vo všetkých sektorov trhu došlo ku kompresii výnosov. Výnimku tvorí iba maloobchodný sektor, ktorého výnosy boli stabilné.
V roku 2019 bolo uzavretých 147 obchodov, pričom obchody týkajúce sa kancelárskych priestorov boli jednoznačnej najväčšie, nakoľko ich hodnota bola 3,83 miliárd eur. Podľa spoločnosti JLL, bola hodnota obchodov v maloobchodom sektore 2,02 miliárd eur, v priemyselnom sektore 1,48 miliárd eur, v hotelierstve 289 miliónov eur a v sektore bývania 137 miliónov eur. Európski investori uskutočnili zhruba 50% podiel z týchto obchodov, v roku 2018 to bolo iba 27%. Objem kapitálu pochádzajúceho z Ázie sa držal na stabilnej úrovni 20%.
Pozornosť je venovaná mestám
Okrem konkrétnych sektorov a krajín sa správcovia fondov zameriavajú aj na konkrétne mestá. Generálny riaditeľ spoločnosti Atrium European Real Estate, Liad Barzilai, uviedol: “V posledných rokov sme sa rozrástli do takmer celej strednej a východnej Európy, máme investície v mnohých mestách a krajinách. Zameriavame sa najmä na investície v mestách ako sú napríklad Varšava a Praha. Takéto mestá patria k najstabilnejším mestám.” Spoločnosť odpredala svoje aktíva v Rumunsku, Maďarsku a Slovensku. “Postupne opúšťame mestá, ktoré nie sú hlavné mestá krajiny alebo nie sú dostatočne veľké. Cítili sme, že sa nám nedarí vytvoriť dostatočne silné portfólio, ako sme chceli. Nedarí sa nám vytvoriť portfólio, ktoré by zodpovedalo kvalitou a veľkosťou, takému portfóliu ako si predstavujeme.”
Problémy s transparentnosťou
Na menších trhoch sa vyskytujú problémy s transparentnosťou. David Ironside, generálny riaditeľ a správca fondu Encore+ v spoločnosti LaSalle Investment Management, uviedol: “Transparentnosť je najväčším problémom. Poľsko a Česká republika majú najväčšie a zároveň aj najtransparentnejšie trhy v danom regióne. Ostatné trhy nám neposkytujú dostatočnú transparentnosť zo strany nájomcov, ponuky alebo transparentnosť týkajúcu sa potrebných údajov. Zvyčajne ide o trhy, na ktorých sa primárne nachádzajú investori akceptujúci vyššiu mieru rizika.”
Niektorí správcovia naznačujú, že Poľsko by sa vzhľadom na svoje trhové charakteristiky a profil rizika a výnosnosti, malo považovať za súčasť západoeurópskeho portfólia. Avšak aj ostatné krajiny strednej a východnej Európy zaznamenali v roku 2019 silnú makroekonomickú výkonnosť.
Podľa spoločnosti JLL, dosiahol objem investícií v Českej republike hodnotu 3,1 miliardy eur, čo je oproti roku 2018 nárast o 23,5%. Na rozdiel od Poľska má Česká republika vyšší podiel domácich investorov, ktorí tvoria 40%. Investori pochádzajúci z Južnej Kórei tvoria 24% trhu a nasledujú ich investori z Rakúska s 10% podielom na trhu. V celej strednej a východnej Európe dominuje sektor s kancelárskymi priestormi. V Česku tvoril 39% objemu všetkých investícií. Maloobchodný sektor tvoril 16%.
Podobné: Vplyv koronavírusu na trh s realitami
Objem transakcií v Maďarsku dosiahol v roku 2019 hodnotu 1,7 miliárd eur. Maďarsko zaznamenalo najsilnejšiu transakčnú aktivitu v sektore s kancelárskymi priestormi. Išlo o 45% z celkového objemu investícií. Nasledoval maloobchodný sektor s 27% podielom. Podľa spoločnosti JLL zaznamenal trh nárast aktivity v hotelierstve. Investičná aktivita sa týkala najmä štvorhviezdičkových a päťhviezdičkových hotelov. Objem investícií v tomto segmente bol takmer 250 miliónov eur. Je veľmi nepravdepodobné, že tento trend bude pokračovať aj v roku 2020, nakoľko predpokladáme, že hotelom bude trvať pomerne dlho, kým sa spamätajú z krízy spôsobenej pandémiou koronavírusu.
Rumunsko je malý trh a celkový objem transakcií v roku 2019 dosiahol hodnotu 683 miliónov eur. Hoci je Bukurešť tradične najvyhľadávanejším trhom v krajine, iba 48% z celkového objemu investícií spadá pod hlavné mesto Rumunska. Zaujímavejšími sa stali iné mestá, ktoré boli roky ignorované.
Slovensko je tiež malý trh. V roku 2019 zaznamenalo transakčný tok v hodnote 779 miliónov eur. Podľa spoločnosti JLL sa investori sústredili najmä na kancelárske priestory a priemyselný sektor. Maloobchodný sektor tvoril 18% z celkového objemu transakcií. Podľa jeho slov však nevedia predpovedať, ako veľmi by pandémia koronavírusu mohla tieto trhy zasiahnuť.
zdroj: www.wsj.com, www.bloomberg.com