Ako by sa mali vývíjať ceny nehnuteľností v roku 2021?

Pandémia nového koronavírusu rast cien na realitnom trhu ani zďaleka nezastavila. Nehnuteľnosti sú stále drahšie a drahšie. Situácia sa v tomto roku veľmi nezmení a nehnuteľnosti budú ešte drahšie.

V roku 2020 dosiahlo Slovensko v rámci Indexu realitného zdravia hodnotenie 3,7. Ide o najhorší výsledok od roku 2013, kedy sa začal Index počítať. Index meria náladu na realitnom trhu na základe pravidelne a kontinuálne zbieraných údajov z realitných kancelárií. Od roku 2016 sa priemerné hodnotenie pohybovalo okolo hodnoty 2,5. Zhoršenie bolo pravdepodobne spôsobené ráznym a tvrdým lockdownom.

Nálada je najhoršia práve v bratislavskom regióne, v ktorom dochádza aj k najväčšiemu počtu obchodov s nehnuteľnosťami. Tento región je však najcitlivejší na akýkoľvek vplyv vonkajších faktorov.

Podľa Národnej banky Slovenska v minulom roku došlo k medziročnému nárastu priemerných cien nehnuteľností, určených na bývanie až o 11,9%. V poslednom kvartáli minulého roka sa síce tempo rastu cien nehnuteľností mierne spomalilo. Až 92% z celkového rastu cien nehnuteľností má na svojom konte Bratislavský kraj. Vo všeobecnosti sú ceny na celom Slovensku v porovnaní s rovnakým obdobím v minulom roku vyššie o 16%.

Máte záujem o investovanie do realitných projektov? – Pozrite si náš produkt Investor v projekte, ktorý ponúka nadštandardné zhodnotenie.

Prečo ceny nehnuteľností stále rastú?

Analytici očakávajú, že dôjde k zdraženiu nehnuteľností v hodnote viac ako piatich percent. V prospech zdražovania hrajú veľmi nízke úrokové sadzby a pomerne jednoduchý prístup k hypotékam. Ceny bytov však rastú aj kvôli ich nedostatku. Dopyt po bytoch už niekoľko rokov prekonáva ponuku.

Ponuka môže byť v dôsledku pandémie ešte nižšia. Viacerí developeri a stavebné spoločnosti sú nútené okresávať investície alebo presúvať plánované výstavby na neskôr. V treťom kvartáli minulého roka došlo k nárastu počtu začatých a dokončených bytov, oproti roku 2019 však ide o nižšie počty. Iba pre predstavu, v roku 2019 bolo v Bratislave skolaudovaných 3 340 bytov.

Okrem toho Slovensko má podľa štatistík Eurostatu najvyšší priemerný počet osôb pripadajúcich na jednu domácnosť. Ľudia sa síce pokúšajú odísť z preplnených domácností, osamostatniť sa a zvýšiť svoj životný štandard, stretávajú sa však s nedostatočnou ponukou bytov a domov a ich vysokými cenami.

Avšak aj napriek neustále rastu cien nehnuteľností nemôžeme hovoriť o opakovaní poslednej krízy, keď došlo ku krachu realitného trhu. Budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami a vývoj situácie sú však neisté. Odborníci nevylučujú, že dôjde k vytvoreniu bubliny.

Bublina na realitnom trhu sa môže vytvoriť v dôsledku príliš náhleho ekonomického zotavenia. Ľudia, ktorí by boli rozhodnutí, že idú kupovať nehnuteľnosti, by v tomto prípade ich ceny zvýšili.

K poklesu cien nehnuteľností, by teda došlo až v okamihu, kedy by ich výška prekonala hranicu, po ktorej by dopyt klesol. Takúto situáciu by nasledovala korekcia ceny.

Z dôvodu nízkych úrokových sadzieb však nie je táto možnosť veľmi pravdepodobná. Riziko vzniku realitnej bubliny na slovenskom trhu bolo naposledy v treťom kvartáli minulého roka.

Graf: Kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania

Na to aby došlo k prepadu realitného trhu, by však muselo dôjsť k výpredajom, ktoré sa zatiaľ neudiali ani na Slovensku ani inde v Európe. Podľa viacerých odborníkov teda prepad na trhu s nehnuteľnosťami v nasledujúcich mesiacoch nehrozí.

Koncom minulého roka dosiahli ceny bytov a domov vo väčšine krajských miest na Slovensku nové historické maximá. Cena bývania je v porovnaní s minulým rokom vyššia o 190 eur na meter štvorcový. Ceny v hlavnom meste sa v priemere zvýšili o 275 eur na meter štvorcový, v Žiline išlo o takmer 240 eur. Ceny poklesli iba v Trnave a Trenčíne, aj to iba veľmi mierne. Priemerná cena bývania dosahuje 1 852 eur na meter štvorcový, v prípade bytov to je 2 125 eur na meter štvorcový.

Ceny nehnuteľností závisia od polohy, atraktivity ale aj kvality nehnuteľnosti. Celkovo teda ceny v Bratislave rástli, ale neplatí to na všetky byty. V okrajových mestských častiach bolo zdražovanie oveľa miernejšie.

V dobrých lokalitách však stále môže dôjsť k prudkému nárastu cien nehnuteľností. Trh s nehnuteľnosťami je vo veľmi veľkej miere regionálny. Byty sa okrem toho stále považujú za druh investície. Ľudia rozumejú nehnuteľnostiam viac ako iným cenným papierom, a preto do nich stále viac investujú.

Cena nehnuteľností však nezáleží len od ich polohy. Potencionálni kupujúci majú rôzne požiadavky a potreby podľa toho, v akej životnej situácii sa aktuálne nachádzajú. Pri výbere nehnuteľnosti zohráva hlavnú úlohu okrem lokality aj veľkosť, dispozícia, štandard nehnuteľnosti alebo dostupnosť rôznych služieb. Medzi najžiadanejšie nehnuteľnosti stále patria dvoj- a troj-izbové byty.

Ako ovplyvňuje koronavírus trh s nehnuteľnosťami?

Z dôvodu pandémie, viaceré krajiny povolili odklady splátok úverov. Zvládnu ich však ľudia splácať? Vraj áno. Kľúčovým determinantom situácie na trhu s nehnuteľnosťami tak aj naďalej bude dlhodobý nedostatok nehnuteľností, ktorý spôsobí ďalší nárast cien. Aktuálna politika Národnej banky Slovenska je pre žiadateľov o hypotekárne úvery veľmi výhodná. Nízke úrokové sadzby vo všeobecnosti podporujú dopyt po nehnuteľnostiach.

Výsledkom súčasnej situácie je vychýlenie hodnôt tzv. kompozitných indexov. Tieto indexy vyhodnocujú vplyv cien nehnuteľností na finančnú a ekonomickú stabilitu. Slovensko sa opäť posunie smerom do rizikového pásma.

Národná banka Slovenska však zhodnotila, že na slovenskom realitnom trhu je naozaj zlá situácia, ktorá vedie k neustále sa zhoršujúcej dostupnosti bývania. Situácia ja priam kritická v Bratislave. Dostupnosť bývania je síce veľmi nízka aj v iných krajoch, no práve v našom hlavnom meste je dopyt po bývaní najvyšší. Okrem toho má Bratislava najvyšší migračný prírastok a najvyššie ceny pozemkov. V Bratislave sídlia a investujú aj bohatší jedinci, ktorí skupujú investičné nehnuteľnosti, čím sťažujú prístup k bývaniu pre iné skupiny a tlačia ceny nehnuteľností ešte vyššie.

Realitní makléri sa na druhú vlnu pandémie koronavírusu pripravili lepšie ako na tú prvú. Svojim klientom ponúkajú virtuálne stretnutia a prehliadky. Zákazníci už viac-menej vedia, čo majú očakávať. K osobným stretnutiam však dochádza minimálne.

Väčšina zmlúv o kúpe a predaji sa podpisuje elektronicky. Najväčšie problémy majú realitné spoločnosti, ak podpisujú zmluvy s osobami, ktoré žijú v zahraničí. Okrem toho sa skomplikovali aj kolaudácie nehnuteľností, ktoré sa vraj zbytočne naťahujú.

Kedy dôjde k zlepšeniu?

V treťom kvartáli roka 2020 došlo k uvoľneniu karanténnych opatrení a zlepšeniu ekonomického vývoja, čo spôsobilo zlepšenie nálady medzi obyvateľmi Slovenska, a teda aj nárast záujmu o kúpu nehnuteľnosti. Optimizmus po odznení prvej vlny pandémie vyvolal oživenie aktivity na realitnom trhu aj napriek tomu, že trh práce nezaznamenal nárast. Ekonomické fundamenty sú na Slovensku aj naďalej zdravé, čo dokázalo veľmi rýchle obnovenie realitného trhu, následne po uvoľnení opatrení po prvej vlne pandémie koronavírusu.

Otázkou zostáva, ako dlho tento optimizmus ľuďom ešte vydrží. Slovensko sa momentálne nachádza vo veľmi komplikovanej situácii. Prísnejšie opatrenia môžu znížiť záujem o nehnuteľnosti v blízkej budúcnosti, a to najmä v prípade, že dôjde k nárastu nezamestnanosti.

Kritickú situáciu v hlavnom meste by mohla vyriešiť (prinajhoršom zmierniť) rozsiahlejšia výstavba v rámci mesta, tá však v blízkej dobe neprichádza do úvahy. Štatistiky dokazujú skôr opačný trend. Počet začatých projektov je v hlavnom meste stále nižší. K urýchľovaniu povoľovacích procesov dochádza iba veľmi pomaly. Najviac v tejto veci pomohla možnosť elektronicky podať žiadosť o záväzné stanovisko na Magistrát. Realizácia malých a stredných projektov je však stále pomalá.

Slovensko nutne potrebuje nový Stavebný zákon. Tento zákon už vraj má byť pripravený, jeho príprava však prebehla bez účasti viacerých kľúčových hráčov v stavebníckom sektore. Kritici taktiež namietajú, že súčasný Stavebný zákon nie je v princípe zlý, ale má veľa nedostatkov, ktoré by sa mohli vyriešiť rozdelením zákona na tri samostatné. Posilniť by sa mala aj odbornosť úradníkov. Niektoré kompetencie stavebných úradov je podľa odborníkov potrebné preniesť späť na štát.

K zlepšeniu situácie na realitnom trhu, by malo dôjsť v okamihu, keď bude väčšina obyvateľov Slovenska zaočkovaných. Na prelome rokov 2021 a 2022 má dôjsť k očakávanému oživeniu realitného trhu vo svete. Na Slovensku si však na nástup tohto trendu budeme musieť pravdepodobne počkať ešte pár mesiacov.

[elementor-template id=“14523″]