Ako zarobiť investovaním do rezidenčných nehnuteľností

Nehnuteľnosti sú ako trieda aktív, rozsiahle, rozmanité a plné potenciálu. Táto obzvlášť populárna investičná voľba ponúka veľkú škálu investičných príležitostí dostupných na trhu, tak aby vyhovovali všetkým investorom bez ohľadu na to, aká veľká, či malá, dlhodobá či pravidelná ich investičná kapacita môže byť.

Aktuálne chceme zodpovedať otázky o projektoch obytných nehnuteľností a prečo by ste s nimi ako investor mali rátať vo vašom investičnom portfóliu. Pozrieme sa aj na to ako investor, môžete zarobiť investovaním do projektov rozvoja obytných realít.

Čo sú to projekty rozvoja rezidenčných nehnuteľností?

Predtým ako pôjdeme do detailov, je potrebné pochopiť čo vlastne takýto projekt predstavuje a s ním aj súvisiace investičné príležitosti.

Projekty rozvoja rezidenčných nehnuteľností sú medzi investormi veľmi obľúbené, pretože v minulosti poskytovali stabilný príjem ziskov, vďaka ich zrozumiteľnej štruktúre.

Okrem toho, investícia do nehnuteľností – kde je investorov podiel viditeľným a hmotným aktívom – často oslovuje takých investorov, ktorí chcú investovať do niečo hmotného, na rozdiel od investovania do rýchlo rastúcich malých a stredných podnikov.

Historicky boli tieto projekty dostupné priamo iba malému počtu investorov: tým, ktorí mali kontakt na developerov a boli pripravení investovať väčšie obnosy peňazí do jedinej investičnej príležitosti. Vzostup finančných technológií a alternatívnych investičných platforiem však každodenným investorom umožňuje prístup k rovnakým obchodom ako inštitucionálni investori, čím si môžu vytvoriť diverzifikované portfólio investícií krytých aktívami a stavitelia sa pri predaji nehnuteľností nemusia spoliehať iba na svoje kontakty.

Aby väčší developeri mohli financovať svoje nové projekty, využívajú svoj kapitál a nízke úrokové sadzby bánk. Malí a strední developeri však často nemajú rovnaké výhody ako celoštátni a medzinárodní developeri.

V dôsledku toho, tento typ investícií menším a miestnym staviteľom umožňuje pomôcť v časoch bytovej krízy a to poskytnutím práce a bývania miestnym ľuďom, z čoho nemajú úžitok iba investori a developeri, ale aj miestna ekonomika.

Investícia do kapitálu alebo dlhu

Projekty bytových nehnuteľností sú financované dvoma druhmi kapitálu – dlhom (alebo pôžičkou) a kapitálovými investíciami.

Kapitálová investícia sa získava od jednotlivých investorov výmenou za akcie. Ako kapitálový investor projektu neočakávajte žiadne ročné platby alebo pravidelný príjem. Namiesto toho investujete, aby sa vaša investícia znásobila, a to zvyčajne 1,2 až 2-násobne, samozrejme za predpokladu, že všetko pôjde podľa plánu a náklady na financovanie projektu sa nezvýšia.

Naopak dlh projektu je použitý na pokrytie nákladov pre stavbu a pracovný kapitál, na financovanie, realizáciu a odovzdanie návrhu.

Dlhopis má zvyčajne pevnú hodnotu výnosu – alebo sadzbu sledujúcu index – napríklad 7% (alebo v súčasnej dobe je základná úroková sadzba na hodnote 0,5% plus 6,5%).

Poskytovateľ pôžičky si bude účtovať ročný kupón alebo vyplatenie úrokov, čím narozdiel od kapitálových investorov získa pravidelný ročný príjem. Pôžičku môžu poskytovať aj dve banky, alebo ju možno získať predajom dlhopisov alebo sociálnej pôžičky, kedy si ľudia požičiavajú peniaze priamo medzi sebou.

Aj keď investori môžu prostredníctvom dlhopisov investovať do nehnuteľností, na rozdiel od kapitálových investorov, v investícii nemajú kontrolu ani podiel.

Čo musíte ako kapitálový investor vedieť?

Napríklad platformy crowdfundingu a spoločného investovania sa zameriavajú na to, aby investorom poskytli príležitosť investovať, podľa toho, aký objem kapitálu majú možný k investovaniu. V porovnaní s dlhopisovými investíciami to so sebou prináša aj zvýšenú mieru rizika, no však aj miera návratnosti takejto investície sa zvyšuje.

Kapitáloví investori sa vo všeobecnosti zameriavajú na investície, kde je základný výnos 1,2 x až 2- násobkom z pôvodne investovanej sumy. To znamená, že ak je cieľový výnos 1,2-násobok pôvodnej investície, pri investovaní 100 000 eur by bol zisk 20% a teda výsledná suma je 120 000 eur.

Developeri budú hľadať rôzne spôsoby uskutočnenia ich projektov, s ohľadom na rôzne faktory, ktoré môžu ovplyvniť ich potencionálny zisk, od počiatočnej nákupnej ceny pozemku až po konečnú predajnú cenu nehnuteľnosti.

Z investičného hľadiska je rast v daňovom systéme klasifikovaný ako kapitálový zisk, a preto podlieha daniam zo zisku. Vo finančnom roku 2017/2018 bola napríklad v Británií horná hranica nezdaneného zisku stanovená na 11 300 britských libier. Vyššie kapitálové zisky sa zdaňujú v závislosti od charakteru investície a ročného príjmu spoločnosti. Pri diverzifikovanom portfóliu nehnuteľností a investíciách majúcich nárok na daňové úľavy (EIS/SEIS), by mal byť inteligentný investor schopný znížiť aj svoje daňové výdavky.

Riziká spojené s investíciou do bytových nehnuteľností

Riziká prichádzajú ruka v ruke s investičnými príležitosťami všetkých druhov, no schopný investor sa bude snažiť diverzifikovať svoje portfólio investíciami, s rôznou úrovňou rizika.

Investovanie do projektov rozvoja bytových domov zvyčajne predstavuje menšie riziko, ako investovanie do rýchlo rastúcich malých a stredných podnikov, pretože takáto investícia do nehnuteľnosti je krytá aktívami.

Navyše, aby ste prišli o peniaze pri investícii do nehnuteľnosti, náklady na projekt by sa museli výrazne zvýšiť a súčasne, by museli ceny nehnuteľností výrazne klesnúť, čo síce je technicky možné, no je to veľmi nepravdepodobné.

Podobné: Klady a zápory investovania do nehnuteľností

Napríklad, predpokladajme, že dom v hodnote 200 000 eur je financovaný z 25% kapitálovými investormi, dlh predstavuje 50% a zvyšných 25% predstavuje zisk z predaja. Ak by ceny nehnuteľností klesli o 25% kapitáloví investori by už z tejto investície nemali žiaden zisk, no stále by sa im investovaná suma vrátila.

Trh s nehnuteľnosťami, by musel zaznamenať výrazný pokles cien nehnuteľností (vyše 25%), aby investori stratili peniaze, ktoré do projektu investovali.

V súvislosti s tým spoločnosť Halifax zaznamenala počas finančnej krízy v roku 2008, ktorá sa považuje za jeden z najhorších okamihov na finančnom trhu, pokles cien nehnuteľností v Spojenom kráľovstve o 16,2%.

Ako môžete zarobiť na projektoch rozvoja rezidenčných nehnuteľností?

Možnosť investovať do takýchto projektov je neporovnateľne jednoduchšia ako kedykoľvek predtým. Kapitálové crowdfunding-ové platformy umožňujú investorom podieľať sa na finančných príležitostiach len prostredníctvom pár klikov z pohodlia ich domova. Teoreticky nie je potrebné ani hovoriť s tímom stojacim za projektom, všetku komunikáciu je možné vykonať online.

Uvádzame teoreticky, pretože predtým ako podniknete akúkoľvek investíciu, mali by ste plne porozumieť podrobnostiam vašej investície: Aké sú očakávané zisky. Aká je miera rizika. Najlepšie a najhoršie možné scenáre. Očakávaná dĺžka projektu. Pohotovostné plány, ak niečo nepôjde podľa plánu.

Dokážete toto všetko spraviť online? Ak ste skúseným investorom, tak áno. Naša dokumentácia pre rôzne druhy investičných príležitostí je spracovaná do detailov a dostupná pre každého.

Plne si uvedomujeme, že pre porozumenie všetkých detailov je často potrebná pomoc, najmä pre začínajúcich investorov. V súvislosti s investičnými príležitosťami, sa vždy radi porozprávame a vysvetlíme akékoľvek aspekty finančných príležitostí.

Ak ste si prečítali dokumentáciu, porozumeli rizikám a ziskom a ste pripravení investovať, je to už na vás.

Zdroj: www.economictimes.com, www.bloomberg.com