Ako úrokové sadzby menia trh s investičnými nehnuteľnosťami?

Výber investičnej stratégie sa nedeje v tzv. “vzduchoprázdne“. Okrem svojich vlastných investičných cieľov a tolerancie voči riziku, musia investori zvažovať aj súčasný stav ekonomiky, a to, ako to ovplyvní ich výnosy.

Žiaľ, vzhľadom na často nepredvídateľnú povahu trhu, ktorý je ovplyvnený problémami v dodávateľskom reťazci, rastúcou infláciou, ktorá nemusí byť iba dočasná, nedostatkom pracovnej sily a mnohými inými problémami, môže byť pre investorov náročné rozhodnúť sa, aké kroky podniknúť pre zvládnutie tejto situácie.

Ďalším faktorom, ktorý budú musieť investori zvážiť, je spôsob riadenia investícií v prostredí rastúcich úrokových sadzieb.

Zatiaľ čo nehnuteľnosti môžu slúžiť ako ochrana proti inflácii a zvyčajne poskytujú potenciál pre pozitívne výnosy, úrokové sadzby sú taktiež súčasťou investičnej rovnice. Najmä tí investori, ktorí sa zaujímajú o vlastníctvo investičných nehnuteľností budú musieť čoraz viac svojej pozornosti venovať práve úrokovým sadzbám.

Ako sa menia úrokové sadzby?

Úrokové sadzby hypoték počas pandémie koronavírusu klesli na historické minimá. Tieto sadzby zostali na nízkej úrovni počas rokov 2020 až 2021, čo viedlo k veľmi konkurenčnému trhu s nehnuteľnosťami a prudko rastúcemu dopytu po nových nehnuteľnostiach, vzhľadom na historicky nízke náklady na pôžičky.

Veci sa však začali v roku 2022 meniť. Úrokové sadzby hypoték začali prudko stúpať. Dokonca aj Federálny rezervný systém USA očakáva trajektóriu zvyšovania krátkodobých úrokových sadzieb počas celého roku 2022.

Tieto navýšenia sú v súlade s prebiehajúcim ekonomickým rastom, ktorý je tiež vyvolaný nedostatkom zásob, v dôsledku obmedzenia ponuky. Sú tiež určené na boj proti súčasnému prudkému nárastu inflácie, ktorý ostáva jedným z kľúčových mandátov amerického Federálneho rezervného systému a iných centrálnych bánk.

Vyššie úrokové sadzby by mali odradiť spotrebiteľov od čerpania pôžičiek, čo spomalí ekonomiku a nakoniec obmedzí rast inflácie. Investori aj potencionálni vlastníci nehnuteľností sa budú musieť pripraviť na tieto prebiehajúce zmeny, kým sa trh nepostaví na nohy.

Podobné: Trhy od začiatku roka poklesli. Ako sa zachovať?

Čo znamenajú zmeny úrokových sadzieb pre investície do nehnuteľností?

Tieto rastúce úrokové sadzby ovplyvnia každého investora inak, v závislosti od jeho osobnej investičnej stratégie.

Investori, ktorí plánujú predaj nehnuteľnosti môžu potencionálne očakávať vyššie výnosy, no kupujúci zistia, že pravdepodobne budú musieť zaplatiť viac. Okrem toho pre investorov, ktorí chcú predať svoje investičné nehnuteľnosti, existujú ďalšie úvahy o tom, kam tieto výnosy investovať.

Neočakáva sa, že by ceny nehnuteľností mali v roku 2022 klesať, hoci sa ich rast pravdepodobne spomalí hneď, ako sa minuloročný prehriaty trh aspoň trochu ochladí. Stále sa však očakáva, že ceny realít budú vyššie o približne 7,5 %, čo znamená, že investori, ktorí chcú kúpiť nové nehnuteľnosti, budú aj naďalej čeliť vysokým nákupným cenám.

Rastúce úrokové sadzby zvyšujú náklady na požičiavanie peňazí a môžu spôsobiť, že mesačné platby hypotéky budú menej dostupné, v porovnaní s obdobím, kedy boli úrokové sadzby na svojich minimách.

Napríklad, ak si investor požičia 200 000 eur a získa 30-ročnú hypotéku na dobu určitú s úrokom 3,5 %, jeho mesačná splátka sa bude pohybovať okolo 900 eur mesačne.

Pre porovnanie, ak by si investor požičal rovnakú sumu peňazí a získal by 30-ročnú hypotéku na dobu určitú, ale s úrokom 2,5 % jeho splátka by dosahovala výšku 790 eur mesačne. To je rozdiel 110 eur mesačne, počas 12 mesiacov jedného roka, v priebehu 30 rokov splácania hypotéky.

Rozdiel 1 % v úrokovej sadzbe môže predstavovať veľké náklady navyše pre investorov, ktorí budú potrebovať viac ako 200 000 eur na nákup investičného majetku. Čím viac bude investor potrebovať, tým viac bude pociťovať rozdiely v úrokových sadzbách.

Z krátkodobého hľadiska môžu tieto zvyšujúce sa úrokové sadzby predražiť nákup nových nehnuteľností, ale to neznamená, že investori, ktorú chcú kúpiť nehnuteľnosť v súčasnom prostredí, nemajú iné možnosti.

Trend investovania do nehnuteľností v USA

Nakoľko úrokové sadzby neustále rastú a náklady na získanie nehnuteľnosti na vysoko konkurenčných trhoch dosahujú závratné výšky, investori so zameraním na USA sa začali obzerať po tzv. Delaware Statutory Trust (DST). Ide o zákonom uznávaný trust v USA, ktorý generuje príjem z investovania do komerčných nehnuteľností.

Investovanie do Delaware Statutory Trust môže investorom poskytnúť čiastočné vlastníctvo komerčných nehnuteľností, ktoré nemusia byť zvyčajne dostupné pre iných investorov. Okrem toho investorom ponúka vopred pripravené investičné riešenie, ktoré je možné prispôsobiť potrebám konkrétneho investora.

Delaware Statutory Trust je tvorený rôznymi typmi investícií do komerčných nehnuteľností, vrátane viac-rodinných domov, skladových priestorov alebo distribučných centier.

Ak tieto nehnuteľnosti ponúkajú kratšie podmienky prenájmu, môžu potencionálne kompenzovať vyššie úrokové sadzby zvýšením cien prenájmu oproti nehnuteľnostiam, ktoré ponúkajú dlhodobé prenájmy bez možnosti navýšenia nájomného.

Čo by mali investori zvážiť?

Pre investorov, ktorí chcú investovať do veľkých rezidenčných alebo komerčných nehnuteľností, je potrebné sa v súčasnom prostredí na trhu orientovať na nehnuteľnosti, v ktorých je možné zvýšenie výšky mesačného nájmu.

Pre investorom, ktorí už majú nejakú nehnuteľnosť vo svojom portfóliu a majú možnosť úpravy výšky nájomného, môže byť rasť úrokov v skutočnosti pozitívny. Dva príklad, ktoré zvyčajne ponúkajú túto možnosť, sú rodinné rezidenčné nehnuteľnosti a hotelové nehnuteľnosti.

Hypotekárna sadzba investora môže ostať rovnaká (v závislosti od toho, či má hypotéku s nastaviteľnou alebo fixnou úrokovou sadzbou), ale môže z nehnuteľnosti zarobiť viac tak, že zvýši výšku mesačného nájmu. Vďaka možnosti aktualizovať mesačnú výšku nájomného na konci krátkeho obdobia prenájmu (približne po 12 mesiacoch) a možnosti denne upravovať sadzby v hoteloch, investor môže upraviť svoje ceny nájmov tak, aby odrážali aktuálne trhové ceny.

Podobné: Ako pri investovaní profitovať z rastúcej inflácie?

Ako sa správajú investície do nehnuteľností na nafúknutom trhu?

Napriek nedávnemu zvýšeniu úrokových sadzieb, nehnuteľnosti stále slúžia ako ochrana proti inflácii na širšom trhu. Ich ceny sa totižto nie vždy pohybujú spôsobmi, ktoré sú v korelácii s akciovým trhom a často dokážu prekonať celý zvyšok trhu.

Investori by mali očakávať, že úrokové sadzby hypoték budú počas tohto roka a potencionálne aj v roku 2023 naďalej rásť, a mali by tieto faktory zvážiť pred investovaním do nových nehnuteľností.

Po výzvach a problémoch vyvolaných pandémiou, bude chvíľu trvať kým sa ekonomika stabilizuje. Zatiaľ by investori mali budovať svoju stratégiu s ohľadom na tieto rastúce úrokové sadzby. Zvýšenie cien prenájmov môže pomôcť maximalizovať výnosy z nehnuteľností nachádzajúcich sa v portfóliách investorov, ale nákup novej nehnuteľnosti môže byť v konečnom dôsledku drahší.

Záver

Pri hodnotení svojho investičného portfólia je najlepšie preskúmať svoje celkové ciele, časový horizont a toleranciu voči riziku. Iba posúdením týchto troch faktorov dokážete určiť, aký investičný krok bude pre vás v súčasnosti najlepší, aby vás priblížil k dosahovaniu svojich investičných cieľov.

V prípade, že by ste mali ďalšie otázky, náš tím investičných expertov je vám k dispozícií. Kontaktujte nás.

zdroj: www.marketwatch.com, www.msn.com