Na čo treba myslieť pri investovaní do realít? Poďme sa pozrieť na niektoré z vecí, ktoré by ste pred investovaním na trhu s nehnuteľnosťami mali zvážiť.
Okrem polohy nehnuteľnosti, jednej z najdôležitejších charakteristík nehnuteľností, existuje mnoho ďalších faktorov, ktoré pomáhajú určiť, či je daná investícia pre vás dobrou voľbou.
Na čo myslieť pri investovaní do nehnuteľností?
1) Poloha nehnuteľnosti
Poloha je stále pri investovaní do nehnuteľností najdôležitejším faktorom ziskovosti. Blízkosť občianskej vybavenosti, zelene, malebných výhľadov a stav štvrte sa premietajú do cien rezidenčných nehnuteľností. Blízkosť skladov, trhov, dopravných uzlov, diaľnic a oblastí oslobodených od daní zasa zohráva dôležitú úlohu pri oceňovaní komerčných nehnuteľností.
Kľúčom pri zvažovaní umiestnenia nehnuteľnosti je strednodobý až dlhodobý pohľad na to, ako sa očakáva, že sa bude oblasť počas investičného obdobia vyvíjať. Napríklad, dnešný pokojný otvorený pozemok v blízkosti obytnej budovy, by sa jedného dňa mohol stať domovom pre hlučné výrobné zariadenia, čím sa hodnota obytnej budovy radikálne zníži. Dôkladne skontrolujte vlastníctvo a zamýšľané využitie bezprostredných oblastí, do ktorých plánujete investovať.
2) Ocenenie nehnuteľnosti
Od ocenenia nehnuteľnosti sa odvíja financovanie kúpy, cena, za ktorú bude chcieť majiteľ nehnuteľnosť predať, investičná analýza, poistenie, ale aj výška daní.
3) Investičný účel a časový horizont
Vzhľadom na nižšiu likviditu a vysokú hodnotu realitných investícií môže nejasnosť vášho investičného zámeru viesť k neočakávaným výsledkom, vrátane väčších finančných ťažkostí, ktoré sa vyskytujú najmä vtedy, keď na financovanie kúpy nehnuteľnosti použijete hypotéku. Zistite preto, ktorá z nasledujúcich širokých kategórií investovania vyhovuje vášmu účelu, a podľa toho plánujte investovanie.
a) Nákup a vlastné použitie
V tomto prípade môžete ušetriť na nájomnom a získate výhodu vlastného využívania nehnuteľnosti, popri tom ako sa bude zhodnocovať.
b) Nákup a prenájom
Týmto spôsobom získate pravidelný príjem a dlhodobé zhodnotenie nehnuteľnosti. Avšak na riešenie prípadných sporov, právnych záležitostí, jednanie s nájomníkmi a uskutočňovanie rôznych opráv, budete potrebovať určité špecifické osobnostné vlastnosti.
c) Nákup a rýchly predaj
Vo všeobecnosti viete pri tomto type investovania dosiahnuť malý až stredný zisk. S týmto účelom sa najčastejšie kupujú nehnuteľnosti, ktoré sú aktuálne vo výstavbe a po ich ukončení ich investori ihneď predávajú so ziskom.
d) Nákup a predaj
Táto stratégia je vo všeobecnosti zameraná na profitovanie z vysokého nárastu vnútornej hodnoty nehnuteľnosti, v rámci dlhého časového obdobia. Predstavuje možnosť ako financovať niektoré dlhodobé ciele, ako napríklad odchod do dôchodku.
4) Očakávané peňažné toky a príležitosti na zisk
Peňažný tok vyjadruje, koľko peňazí vám ostane po všetkých výdavkoch. Pozitívny peňažný tok je kľúčom k dobrej návratnosti investície do nehnuteľností.
Vypracujte si projekcie pre nasledujúce druhy ziskov a nákladov
- Očakávaný peňažný tok z prenájmu – inflácia zvýhodňuje prenajímateľov
- Očakávaný nárast vnútornej hodnoty, v dôsledku dlhodobého zhodnocovania cien
- Výhody odpisov (a dostupné daňové výhody)
- Analýza nákladov a výnosov renovácie pred predajom, na získanie lepšej ceny
- Analýza nákladov a výnosov hypotekárnych úverov vs. zhodnotenie hodnoty nehnuteľnosti
5) Pozor na pákový efekt
Pôžičky sú výhodné, no môžu sa spájať s vysokými nákladmi. Svoj budúci príjem zaviažete, aby ste získali nehnuteľnosť za cenu úrokov, ktoré budete musieť splácať mnoho rokov. Uistite sa, že rozumiete tomu, ako zaobchádzať s pôžičkami tohto druhu a ako sa vyhnúť vysokým dlhom.
Rozdiel medzi výberom nehnuteľnosti na bývanie a investičnou nehnuteľnosťou
To, že ste kúpili nehnuteľnosť na bývanie ešte neznamená, že budete skúseným investorom do nehnuteľností. Skúsenosti s investovaním do nehnuteľností tiež neznamenajú, že keď sa rozhodnete usadiť, budete vedieť ako výhodne kúpiť dom. Hoci oba typy zahŕňajú transakciu s nehnuteľnosťami, spôsob akým hodnotíte nehnuteľnosť je v každom scenári iný.
Kúpa nehnuteľnosti na bývanie
Pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie najviac záleží na tom, aby vyhovovala vám. Čo chcete mať vo svojom dome? Čo bude najlepšie vyhovovať vašim potrebám?
Hodnotenie nehnuteľnosti na bývanie sa spája so zvážením celého radu faktorov, ako sú:
- Vaše financie – Koľko si môžete dovoliť mesačne platiť za dom? Aký spoľahlivý je váš príjem? Nezabudnite zvážiť aj náklady na opravy a údržbu.
- Lokalita – Potrebujete bývať blízko svojej práce? Chcete bývať v komunite s dobrými školami alebo skôr hľadáte miesto so silnými pracovnými vyhliadkami?
- Dlhodobá hodnota – Chcete, aby vám váš domov priniesol dlhodobú návratnosť investície? Budete ho chcieť v budúcnosti predať? Alebo je to miesto, kde chcete zostarnúť?
- Veľkosť rodiny – Koľko miesta skutočne potrebujete? Plánujete rozširovať svoju rodinu?
- Preferencie a štýl – Aký štýl bývania sa vám páči? Preferujete staršiu stavbu alebo novostavbu? Koľko zmien ste ochotný urobiť?
Kúpa investičnej nehnuteľnosti
Kúpa investičnej nehnuteľnosti je však úplne iný príbeh. V tomto prípade sa totižto snažíte generovať príjem, a preto musíte dávať veľký dôraz práve na financie. Pred kúpou investičnej nehnuteľnosti zvážte nasledujúce faktory:
- Stav nehnuteľnosti – Koľko práce je potrebné na nej vykonať? Aké opravy sú potrebné k tomu, aby sa dala predať? Koľko vás to bude stáť?
- Okolie – Je daná lokalita žiadaná? Zvýšili sa alebo klesli ceny domov v okolí v posledných rokoch? Aká je občianska vybavenosť v okolí?
- Potenciál – Existuje priestor na zisk vzhľadom na cenníkovú cenu domu? Ako je na tom dom v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v oblasti?
- Trh – Existuje v oblasti silný trh s prenájmom? Je to trh predajcov? Aká je výška nájmov?
- Daň z nehnuteľnosti – Akú vysokú daň z nehnuteľnosti budete musieť zaplatiť?
Keďže sa jedná o článok, ktorý sa venuje investovaniu do nehnuteľností, dovoľte nám predstaviť dva developerske projekty divízie HABERL Real Estate, zameranej na realitný development.
Projekt spoločnosti HABERL v príprave
Green Atrium predstavuje developerský projekt spoločnosti HABERL, ktorý bude spájať príjemné miesto na bývanie a množstvo zelene. To všetko priamo v hlavnom meste Slovenska – v Bratislave, konkrétne medzi Trnavskou cestou a Teslovou ulicou.
Tento typ projektov je známy po celom svete, pričom až 90% celkovej plochy projektu budú tvoriť zelené strechy a záhrady. Ide o technologickú špičku medzi novostavbami 20. storočia. Výstavba projektu by mala byť ukončená v roku 2025. Svojim okolím a občianskym vybavením bude projekt vhodný najmä pre menšie rodiny.
Projekt spoločnosti HABERL vo výstavbe
Terra Opoy je názov polyfunkčného objektu, ktorý je aktuálne vo výstavbe. Tento bytový dom je umiestnení v obci Opoj, ktorá sa nachádza medzi Trnavou a Sereďou, a predstavuje dostupnú možnosť bývania pre mladých ľudí. Svojim moderným vzhľadom, však dokáže osloviť aj náročnejších záujemcov. Bytový dom pozostáva zo 4 podlaží a 68 obytných jednotiek.
Investovanie do nehnuteľností vôbec nemusí byť také komplikované. V prvom rade si však musíte určiť, čo od svojich investícií očakávate. Aj na Slovensku sa dá nájsť mnoho zaujímavých možností pre investovanie na realitnom trhu. V prípade, že by ste mali záujem o naše projekty, neváhajte nás kontaktovať, radi s vami prejdeme ďalšie podrobnosti.