HABERL ⟶ Blog

Čo je lepšia investícia: Nehnuteľnosti alebo akcie

Táto otázka rezonuje finančným svetom od nepamäti. Internet je zaplnený množstvom dezinformácií ale aj pravdivých faktov. Hoci vieme, že je veľmi ťažké zmeniť niekoho názor, pokúsime sa vám poskytnúť údaje, ktoré vám poskytnú nový uhol pohľadu. V článku sa bude jednať o americké akcie a nehnuteľnosti v Spojených štátoch amerických a v Spojenom kráľovstve.

Výkonnosť v minulosti

Výkonnosť v minulosti so sebou prináša skreslenie. Koľko ľudí vám vravelo, že bitcoin je skvelá investícia, keď bol obchodovaný za 1 americký dolár. Pravdepodobne nie veľa, však? A koľko ľudí vás presviedča teraz, aby ste investovali do bitcoinu, keď je jeho hodnota o 416,870% vyššia? Niektorí investori tak (nesprávne) predpokladajú, že len preto, že sa niečomu v posledných 20 rokoch darilo, bude sa mu dariť navždy. Keď sa pozrieme čisto na cenové ohodnotenie a nie na celkové výnosy, tak londýnske nehnuteľnosti za posledných 20 rokov masívne prekonali nehnuteľnosti v Spojenom kráľovstve, Spojených štátoch amerických a dokonca aj v San Franciscu. Všetky ceny nehnuteľností prekonali v rovnakom časovom období všeobecný akciový index S&P 500. Použitie výkonnosti v minulosti iba na odvodenie výkonnosti v budúcnosti vám pravdepodobne neprinesie požadovanú návratnosť investície. Štúdie dokonca preukázali, že ak investujete do fondov alebo akcií, alebo hocičoho, čo má najhoršiu výkonnosť na trhu, zabezpečí vám táto investícia úžasnú návratnosť. Podobné: Ako zarobiť investovaním do rezidenčných nehnuteľností

Teoretické hrubé výnosy

Z ekonomického hľadiska sú očakávané zisky akcií v dlhodobom horizonte na hodnote zhruba 7% ročne. Prenájom nehnuteľnosti v dlhodobom horizonte taktiež prináša zisk 7%. Takže ak sa pozriete iba na očakávané priemerné výnosy, mali by byť v dlhodobom období rovnaké. Aby ste sa mohli rozhodnúť, potrebujete pochopiť ďalšie faktory, ktoré súvisia s investíciami. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:0

Reálna hodnota

Ceny nehnuteľností a ceny akcií majú pri oceňovaní určitú elasticitu. Ceny nehnuteľností sú do istej miery dané priemerným platom v danej oblasti. Jedným z problémov môže byť, že špekulatívny dopyt v určitom časovom období predbehne ponuku, čo zvýši ceny v danej oblasti. Tiež sa môže stať, že ponuka bude prevyšovať dopyt. Ceny akcií sú ovplyvnené očakávanými budúcimi ziskmi a podobne ako pri nehnuteľnostiach, nové peniaze investované do aktív môžu vytvoriť nerovnováhu medzi ponukou a dopytom a tým aj zvýšiť ceny. Nerovnováha medzi dopytom a ponukou zvyčajne spôsobuje bubliny alebo krízy, ktoré sa v danom čase normalizujú. Aby ste zistili, či je vaše aktívum drahé alebo lacné porovnajte, v prípade akcií pomer ceny/zisku (cena akcie/zisk spoločnosti) a v prípade nehnuteľností tiež cena/zisk (cena nehnuteľnosti/ ročný nájom), s ich dlhodobými priemermi. Aktuálny zisk amerických akcií je mierne pod historickým priemerom pomeru ceny voči zisku, americké nehnuteľnosti sú mierne nad priemerom a britské nehnuteľnosti sa pohybujú vysoko nad svojím priemerom. A preto vyvodzujeme záver, že použitím tejto oceňovacej metódy to vyzerá tak, že britské nehnuteľnosti sú o niečo drahšie, americké nehnuteľnosti sa pohybujú vo svojom cenovom priemere a americké akcie pôsobia lacnejšie. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:1

Čas

Ak ste dlhodobým investorom, môžete byť veľmi citlivý na to, koľko času strávite na danom trhu. Kedykoľvek opustíte trh, bude vás to stáť značné výnosy. Čas dokáže vašu nehnuteľnosť negatívne ovplyvniť 3 rôznymi spôsobmi. Pamätajte, ak chcete kúpiť istú nehnuteľnosť budete musieť získať určitý kapitál, čo môže zabrať dosť veľa času. V priemere potrebujete 65 dní na dokončenie nákupu nehnuteľnosti a 129 dní na dokončenie predaja nehnuteľnosti. V tomto období nie ste nijako chránený pred zmenami na trhu. A samozrejme sú to obdobia, kedy negenerujete žiaden zisk, napríklad keď hľadáte nájomcov, čo trvá v priemere okolo 2 mesiacov a taktiež ak chcete niekoho vysťahovať mali by ste im to oznámiť 2 mesiace vopred. V prípade akcií, kým uzavriete obchod trvá to zhruba 20 milisekúnd a môžete investovať aj 1 americký dolár. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:2

Pasivita

S nájomníkmi prichádza viacero problémov. Môžu sa vám vyhrážať, poprípade vás aj žalovať. Pri striedaní nájomníkov budete musieť vykonávať isté úpravy a možno aj veľké rekonštrukcie. Niektorí nájomníci môžu odmietať platiť nájom a môžu si vašu nehnuteľnosť nárokovať. Môžu nastať nečakané problémy o 2 ráno v nedeľu, ako napríklad prasknuté potrubie. Aj keď si nájdete správcovskú spoločnosť, ktorá sa bude o vašu nehnuteľnosť starať, nevyrieši to všetky nočné telefonáty a náklady sa vám výrazne zvýšia. Ste zodpovedný za životné podmienky nájomcov, ak nie ste ochotný sa venovať správe vašej nehnuteľnosti na plný úväzok, hrozia vám pokuty alebo dokonca pobyt za mrežami. S akciami neprichádza ani jeden z predchádzajúcich problémov. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:3

Čisté výnosy

Náklady možno rozdeliť na jednorazové a priebežné mesačné náklady. Medzi jednorazové náklady pre nehnuteľnosti patrí 5% poplatok za realitného agenta a právne zastúpenie, ak ste si zobrali hypotéku, tak jednorazový počiatočný poplatok sa pohybuje vo výške 500-1000 libier. V prípade akcií ide o poplatok zhruba 0,1% alebo menej a transakčné náklady sa pohybujú v rovnakých hodnotách. Priebežné náklady pri nehnuteľnostiach predstavujú mesačné poplatky za vodu, plyn, daň mestu, poplatky za služby, poplatky realitnej kancelárii a poplatky za správu. Náklady na nehnuteľnosť sa pohybujú vo výške okolo 30-35% z ročného hrubého príjmu, za predpokladu, že bude nehnuteľnosť stále obývaná nájomníkmi. Pre akcie sa náklady pohybujú vo výške asi 0,04 až 0,25%. Nehnuteľnosť je zdanená na základe kapitálových výnosov a príjmov z nehnuteľnosti. Pri akciách máte 0% daň s ročných kapitálových výnosov do 20 000 libier. Dividendy sú zdanené 10% a všetko ostatné sa zdaňuje podľa vášho príjmu. Počiatočné náklady, priebežné náklady a dane sú pri akciách neporovnateľne nižšie ako pri nehnuteľnostiach. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:4

Prehľad

Ceny nehnuteľností sú obrovským spoločenským problémom. Prenajímatelia musia od apríla 2019 vylepšiť rozvody elektriny vo svojich nehnuteľnostiach, aby znížili poplatky za elektrinu pre nájomcov. Viacero poplatkov, ktoré žiadajú prenajímatelia od nájomcov sú od júna 2019 zakázané. Minulý rok sa taktiež začalo hovoriť o zavedení minimálneho nájomného obdobia v dĺžke 3 rokov. Ceny nehnuteľností stále stúpajú, vlády si sú toho vedomé ale nič s tým nerobia. S akciami môžete ušetriť až 20 000 libier ročne a môžete sa vyhnúť akýmkoľvek daniam. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:5

Diverzifikácia

Povedzme, že 1.marca 2018 ste dokončili nákup nehnuteľnosti v centre mesta Salisbury. Dali ste ho do prenájmu s nádejou, že získate šťavnatý 10% výnos z prenájmu. O tri dni neskôr sú správy plné otravou novičokom. Alebo povedzme, že jeden z vašich nájomcov sa rozhodne prestať platiť nájom. A rozhodnú sa, že sa z vašej nehnuteľnosti nevysťahujú. Čo ak ich chcete žalovať, no dátum súdu je stanovený o pol roka neskôr. Problém s investovaním do nehnuteľností určených na prenájom je ten, že riziko je veľmi sústredené na jeden druh nehnuteľnosti alebo skupinu nehnuteľností. Ak len jedna z vašich nehnuteľností vám prestane vynášať zisk, ovplyvní to váš peňažný tok závratným spôsobom. Ak nakupujete index máte diverzifikáciu medzi 500 rôznymi spoločnosťami s veľmi malým množstvom kapitálu. Taktiež môžete nakúpiť akcie v rôznych štátoch, alebo dokonca na rôznych kontinentoch. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:6

Volatilita cien

Dôvod, prečo si ľudia myslia, že akcie sú “riskantnejšie” ako nehnuteľnosti je krátkodobá stabilita ich cien. Pamätáte si na 65 dní pre kúpu nehnuteľnosti a 129 dní na predaj, ktoré sme už spomínali? Keď si vezmete ceny akcií, za týchto 194 dní a porovnáte ich s nehnuteľnosťami, dostanete úplne iný výsledok. Pripúšťame, že nejde o exaktné výpočty, ale Sharpeho pomer je približne rovnaký – na hodnote 0,3 a kolerácia akcií je 0,94. Nehnuteľnosti vs. Akcie: 0:7 Podobné: Klady a zápory investovania do nehnuteľností

Zhrnutie

Rozumieme prečo sa ľudia cítia pohodlnejšie pri investovaní do nehnuteľností, predsa len ich môžete navštíviť, bývať v nich, dotknúť sa ich. Je to iné ako s akciami, ktoré predstavujú iba pár čísel na papieri alebo na obrazovke. Ďalším dôvodom je, že nájom sa vypláca každý mesiac, zatiaľ čo zisky z akcií uvidíte iba každý kvartál. Je smiešne, že ľudia považujú akcie za “príliš riskantné”, keď sa vám môže stať, že vaše životné úspory uviaznu v nelikvidnom majetku, ktorý nebudete môcť predať. Zodpovednosť ktorú preberáte zabezpečovaním domu pre niekoho iného, tiež nie je niečo, čo možno brať na ľahkú váhu. Zdroj: www.reuters.com, www.wsj.com

Odber noviniek

Objednajte si odber noviniek. Budete tak pravidelne informovaný o aktuálnej situácii na finančných trhoch a zaujímavostiach zo sveta financií.